Mientras en el Senado se dilató nuevamente el tratamiento del proyecto de reforma a la Ley de Alquileres que días atrás probó la Cámara de Diputados, la dinámica de los precios se sigue acelerando. Teniendo en cuenta las subas de agosto, los precios de las locaciones acumulan un 114% en promedio, en lo que va del año, según el portal de aviso Zonaprop.
La aceleración de los precios se potenció a partir de la retracción de la demanda como producto de la nueva ley que rige desde julio del 2020. Por eso, distintos sectores están impulsando la introducción de dos cambios sustanciales en la legislación. Por el contrario, la organización Inquilinos Agrupados está en contra de las modificaciones y los legisladores oficialistas lograron dilatar el tratamiento de la ley.
Los cambios que buscan implementar las cámaras inmobiliarias y buena parte de los legisladores son básicamente: la modificación del plazo mínimo de contrato a dos años, y también el regresar a un esquema de ajuste cada 3 o 6 meses, basado en un índice creado a partir de un acuerdo entre ambas partes. Se puede aplicar el índice de precios mayoristas (IPM), el índice de salarios (IS) o el índice de precios al consumidor (IPC), todos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC). También se puede acordar en el contrato una combinación de los tres.
Mientras el debate sigue sin cerrarse, los efectos de la ley actual siguen motorizando los aumentos. Según los avisos publicados en el portal inmobiliario, Zonaprop, los precios aumentaron un 12,8% en agosto. Fue el cuarto mes consecutivo con un récord de incremento mensual desde el inicio de la serie del portal. Y, en Capital Federal, acumulan una suba, en promedio, del 114% en lo que va del año.
Según estos registros, el valor promedio de alquiler de un monoambiente en CABA es de $ 155.426 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 198.873 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 260.984 por mes.
Actualmente, Nuñez se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de $ 270.728 por mes. Le siguen Coghlan y Palermo con $ 260.689 y $ 260.146 respectivamente. Los barrios más económicos para alquilar son Vélez Sarsfield ($ 157.681 por mes), Constitución ($ 167.970) y Floresta ($ 170.113).
En este contexto, la rentabilidad de los alquileres se ubica en 5,4% anual. Es decir, se necesitan 18,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 31% por debajo de lo requerido un año atrás.
Según los seguimientos de precios del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) otro aspecto que se observa últimamente en el mercado es un aumento en el porcentaje de ofertas expresadas en dólares, fundamentalmente a partir de febrero de 2022.
También el CESO evalúa el peso del valor del alquiler en el ingreso. Así, el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en agosto es de $ 112.500, cubre el 80,4% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado hacia mediados de 2022, bajó más de 20 puntos porcentuales en agosto de 2023.
Según las mediciones de este Centro, la mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $ 170.000 y de los de tres ambientes $ 240.000.Estos valores no incluyen expensas, que alcanzan en promedio el 12,4% del costo del precio de oferta de un alquiler.
El debate sobre los cambios en la legislación va a continuar siendo discutido durante los próximos días a pedido del interbloque oficialista del Frente de Todos, en contra de la opinión de Juntos por el Cambio que pretendía firmar el dictamen el martes pasado.
La intención del oficialismo se impuso gracias a la mayoría absoluta que mantiene en la Comisión de Presupuesto y Hacienda y al apoyo recibido por legisladores del peronismo disidente en la de Legislación General. Por el contrario, Juntos por el Cambio insistió constantemente en pasar a la firma el dictamen y llevarlo al recinto la semana siguiente para aprobarlo sin discusiones y, de ese modo, convertirlo en Ley.
SN